Современный мир > Общие вопросы современного мира
Операция "Пузырь"
Rouslan:
Надо быть готовым к разным неприятностям:
Вот часть источника интересной информации:
Перфорация
Разумеется, уроки истории никого не учат. Обыватели искренне надеются провернуть полную риэлтерскую сделку (купить, подержать пару месяцев и продать) до того, как что-то там где-то обвалится. С учетом практической невозможности предсказать точное время ценового обвала, любое морализаторство на этот счет будет выглядеть фарисейски. Посему вместо стращания ограничусь бесстрастной перфорацией пузыря с последующей потугой на наложение стежков.
Начнем с анализа причин, способствующих возникновению пузырей на рынке недвижимости: они разнообразны как сама жизнь и не поддаются ни малейшему обобщению. Вспомните страшилки Клио: в основе флоридского кризиса лежал массовый психоз населения и криминальная основа бизнеса эпохи, в японском пузыре превалировал безрассудный авантюризм местных предпринимателей, вытекающий, в свою очередь, из самурайской традиции максимализма: либо всё, либо ничего, жизнь или смерть, безмерное богатство или полное разорение - срединный путь компромисса не достоин благородного воина! В Аргентине вообще были задействованы внешнеполитические и макроэкономические факторы, а сама недвижимость просто попала под горячую руку.
С 2001 года в Соединенных Штатах буйным цветом зацветает новый риэлтерский пузырь, который по внешним объективным признакам обещает затмить собой всю историю. Существует большой соблазн предположить, что пузырь этот возник по причине гомерической (на грани преступного) бездарности частной конторы под названием "Федеральный резерв" и, в частности, его несменного председателя Алана Гриншпана , умудрившегося ввергнуть страну во все мыслимые банковские, экономические и биржевые кризисы. Однако такое предположение было бы непростительной наивностью: у "Федерального резерва", как и у Алана Гриншпана есть своя четко заданная и определенная повестка дня, от которой они не отклоняются ни на шаг.
Ну да бог с ней, с геополитикой: с чисто технической точки зрения новый американский пузырь недвижимости возник в результате беспрецедентного снижения ставок рефинансирования, осуществленного "Федом" после крушения фондового рынка: с 6,5 % в мае 2000 года до 1 % в июне 2003 года. Практически дармовой ипотечный кредит плюс колоссальный отток свободных денежных средств из усопшего фондового рынка обеспечил бизнесу недвижимости необходимый ажиотаж, который правительство не преминуло подкрепить серией эффективных мер стимуляции:
- упрощение процедур предоставления кредитов лицам с негативной кредитной историей и неподтвержденными доходами;
- разрешение кабальной 40-летней ипотеки;
- разрешение вопиющей по своей иезуитской сути реверсивной ипотеки ;
- льготное налоговое законодательство .
Как следствие - уже более года на американском рынке недвижимости сложились все признаки воспаленного пузыря:
- Включение формулы "Кухарка+Таксист", согласно которой представители вышеназванных профессий (вкупе с официантками, шахтерами, каменщиками и вышибалами стриптиз-баров) неожиданно осознают себя экспертами в области недвижимости и не только раздают и получают "беспроигрышные наводки", но и сами активно включаются в захватывающий процесс риэлтерских спекуляций, хапая ипотеки без всякой оглядки на собственные финансовые возможности, явно полагаясь на быструю перепродажу;
- Появление на сцене армии посредников, снимающих с вас тяготы по частичной предоплате жилья, необходимой для получения ипотечного кредита, в обмен на долю в приобретаемой недвижимости;
- Клиническое (на грани патологии) непонимание со стороны домовладельцев реальной стоимости их имущества и космически непоколебимая уверенность в том, что цены на недвижимость умеют двигаться только в одном направлении - вверх.
При все при этом американские обыватели пребывают сегодня в состоянии полнейшей эйфории и с нескрываемым удовольствием смакуют модную "феньку" - теорию заговора дельцов Уолл-Стрит, сидящих у разбитого корыта фондового рынка, и банкиров, страдающих от низкой процентной ставки! Именно дельцы и банкиры сообща подкупили все средства массовой информации, которые обрушивают сегодня на честных граждан нескончаемые потоки лжи о цветущем рынке недвижимости!
Стоит ли говорить, что у московского пузыря ноги растут совершенно из других мест? Оригинальность "нашего пути" в первую очередь заключается в полном отсутствии какой бы то ни было кредитно-финансовой составляющей в риэлтерском буме. Ипотечное кредитование по ставке 10 процентов годовых - это, простите, фикция и клоунада. Государство это понимает и по священной (со времен "МММ" и финансовых пирамид!) традиции ни во что не вмешивается, спокойно взирая на непристойную свистопляску коммерческих банков, занимающихся бесстыдным обманом потребителей посредством изобретения все новых и новых хитрозадых форм камуфлирования реальной процентной ставки (все эти иезуитские "ежемесячные комиссии по обслуживанию кредита", отчисления на "ведение счета" и "выписки о движении денежных средств").
Если не ипотека, то что же тогда является финансовым фундаментом московского пузыря недвижимости? Их два: колоссальные оборотные средства нефте-газо-банковской прослойки и сублимированная "валюта" рядовых жителей столицы - их приватизированные квартиры! Первые обеспечивают спекулятивный аспект пузыря (оптовая скупка квартир для последующей перепродажи), вторые удовлетворяют потребности в натуральном обмене ради улучшения личных жилищных условий. Разумеется, ни о какой ликвидности такого рынка говорить не приходится, даже с учетом всевозможных "смягчающих" обстоятельств: как то - игрушечное состояние национального фондового рынка, неспособного обеспечить оборот серьезного капитала, или массированная миграция в столицу из тучных наличностью национальных окраин.
Вечный вопрос интеллигента
Как вы понимаете в сложившейся ситуации любые рекомендации, заимствованные из пресловутого "мирового" опыта, ничего кроме улыбки вызвать не могут. Возьмем, к примеру, правило "Рычага 100", согласно которому выгодная цена для покупки недвижимости не должна превышать более, чем стократно размер ее месячной аренды. Сегодня в большинстве районов Москвы этот рычаг давно перевалил за 200 и 250! Может ли это обстоятельство изменить конъюнктуру цен? Не может!
Или - другая вздорность: рекомендация соотносить стоимость квартиры и ее годовую ренту со ставкой банковских срочных депозитов (если вы покупаете недвижимость на свои деньги), либо со ставкой ипотеки (если вы покупаете в кредит). Пример: вы планируете купить трехкомнатную квартиру в спальном районе за 150 тысяч долларов, а затем сдать ее в наем за 700 долларов в месяц. В этом случае ваш доход составит 8400 долларов в год, то есть 5.6 % от вложенного капитала. Что же может быть привлекательного в такой инвестиции, если в Сбербанке дают 7%, а в комбанках 9-11%? Никакую ипотеку (10-11 %) вы тоже не окупите, так что единственная надежда - на дальнейшее воспаление пузыря и возможность перепродать квартиру подороже. Только при чем тут инвестиции? Это, батеньки мои, называется чистой воды спекуляцией и никакими академическими рекомендациями не хеджируется!
Короче говоря, остается смириться, что ответ на вопрос "Что делать?" вытекает исключительно из принципа врожденной неликвидности московского рынка недвижимости - а именно: "Ничего не делать!". А если делать, то исключительно на собственный страх и риск. В том смысле, что никаких объективных факторов воздействия на такой пузырь у обывателя не существует, поэтому лучше экономить энергию и не поднимать волны. Воспаляться московскому пузырю дальше или лопаться будут решать между собой в тесном семейном кругу господа чиновники и олигархи - единственные, кто обладает реальной властью разруливать фиктивные процессы фиктивной экономики нашего государства в ту или иную сторону в зависимости от собственных "царских" потребностей.
andrey2:
Да, интересно, но ничего нового.
Вот здесь очень давно и весьма интересно это все обсуждается.
В очередной раз рекомендую.
Alexander Lebedev:
Да, там накропали уже больше 70 страниц, за целый день не прочитать...
Вот у меня следующий вопрос: кто что думает - как будет сдуваться пузырь цен? Речь идет о долларовых ценах?
Мне кажется, что вряд ли в рублях что-то подешевеет...
Помню летом 98го купил квартиру. 32000$ или 192000 руб в тот момент.
Через 2 года она стоила 15000$, типа как бы в 2 раза меньше. Но это в долларах, а в рублях это было уже 450000, то есть в 2 раза больше...
Предположим - цены на нефть просядут, доллар подскочит, цены на недвижимость в долларах упадут... Вопрос: в рублях они тоже просядут или нет?
Если нет, то получается, что при любом прогнозе и на рост и на падение имеет смысл брать ипотеку, если она номинирована в рублях...
morgan:
--- Цитировать ---разрешение вопиющей по своей иезуитской сути реверсивной ипотеки
--- Конец цитаты ---
Что есть реверсивная ипотека?
_ed_:
Посыпались американские компании, специализирующиеся на рисковых ипотечных кредитах
http://www.ml-implode.com/
Парочка графиков некоторых из них:
http://finance.yahoo.com/q/bc?s=NEW&t=3m&l=on&z=l&q=c&c=
http://finance.yahoo.com/q/bc?s=NFI&t=3m&l=on&z=l&q=c&c=
Амеры по уши в долгах по потребительским кредитам, взятых под рыночную стоимость недвижимости в период её бурного роста. Теперь для схода лавины достаточно небольшого экономического замедления и повышения безработицы. Плюс проблема дериватичного навеса. Он уже сыграл свою роль 27-го февраля, когда рынок добрался до стопов и маржин-коллов игроков индексными фьючерсами и вызвал их массовое исполнение, ну а поскольку индекс рассчитывается по стоимости корзины акций, то на возникший дисбаланс налетели арбитражёры, скупавшие фьючи и одновременно игравшие в короткую по акциям. В итоге получился процесс с положительной обратной связью -- падение индексных фьючерсов (расчётной, по сути, величины) провоцирует падение акций, а те за собой тянут вниз фьючерс и т.д. по спирали.
Входим в зону высокой турбулентности.
Навигация
Перейти к полной версии