Ипотека: взять или не взять?

[Flammar]

Рынок недвиждимости становится все более виртуальным: цены растут, а объемы падают.

 это и есть отражение тезиса о том, что далеко не все определяется спросом и предложением.

Я нескольно нетояно выразился. Рынок становится все более призрачным.

[andrey2]

народ!
в тоге получается, что никакой аналитикой этот рынок не просветить?
ЕВГильбо только что-то знает и молчит, так чтоли?
На этих риелторских форумах тоже, несмотря на опыт торговли хатами, даже мОзги у некоторых есть, аля аналитический склад ума, ни фига не знают - а что же будет после нового года? а весной? а летом? а с ипотекой?
а ведь они там годами варятся.
а нефть? я понимаю, что не только недвижимость, вааааще все на нефть в стране завязано - и что там с нефтью?
вот такого, чтобы конкретно можно сказать - пиздец, все пропало (вверх пошла, или резко вниз, или кончилась).

Дак никто ТОЧНО никогда знать ничего не будет - слишком много факторов, могущих влиять... А игроки докладываться заранее о своих действиях не будут. Так что рыск - он всегда есть...

 И потом - у каждого же свои обстоятельства, кому-то жить негде и ипотека - спасение. А кому-то и 10 лет квартиру поснимать ненапряжно...

[Ramil]

народ!
в тоге получается, что никакой аналитикой этот рынок не просветить?

Каков вопрос - таков ответ.
На Ваш вопрос про ипотеку я ответил из личного опыта. Не связывайтесь с кредитом,  берите однокомнатную в кирпичном доме. Не берите монолитно-каркасный дом.  Подкопите еще денег - расширетесь. Не хватает денег на однокомнатную - снимайте и начинайте уже делать деньги.

Дополнение
Опять же, важно всегда осознать цель. Для чего? Зачем? Квартира для проживания, квартира как вложение, чтоб прописка была, чтоб сдавать...
Исходя из этого уже действовать.
 

[grigory]

Налицо все признаки, что будет если не сдутие пузыря, то, как минимум, коррекция.

12% ипотека - это, извините, грабёж.

Информация к размышлению: в Киеве около 100 тыс. семей стоят на квартучете на улучшение жилищных условий (ожидают дешевых кредитов). Почти все они, конечно же, обламаются, но ведь квартиры все равно будут покупать рано или поздно. Так что спрос еще есть и немаленький.

Можно, конечно, и 11% честных поискать. Но в этом, я думаю, все совковые страны примерно в одинаковых условиях.

Короче, хочешь лучше условий - сваливай Других вариантов пока нет.

[Колобок]

Можно, конечно, и 11% честных поискать. Но в этом, я думаю, все совковые страны примерно в одинаковых условиях.

Короче, хочешь лучше условий - сваливай Других вариантов пока нет.

У нас начиная с Euribor за 6 месяцев + 0,6%. То есть реально не больше 5%. И это много, ещё полтора года назад 3% было, вот тогда страшный бум был. А вот за счёт чего в России/Украине цены растут, если нет приемлимой ипотеки? Откуда деньги? Только за счёт сырьевых королей?

[andrey2]

Поздравляем! Вы купили на пике:

Коррекция на московском рынке жилья уже началась, утверждает независимый эксперт Алексей Щукин. Застройщики и покупатели у барьера, игра в «кто кого пересмотрит» началась
Алексей Щукин :: Фото: Анастасия Петракова

Московский рынок недвижимости замер. Аналитики по инерции гонят цены вверх — 0,2–0,4% в неделю. Но это уже не отражает реальности. Сделки не проходят, покупатели не звонят риэлтерам и застройщикам, а заемщики не беспокоят банки. Причина ухода покупателей с рынка — шок от высоких цен на квартиры. Люди не могут переварить эти цифры. Убитая «хрущевка» по 4 тыс. долларов за квадратный метр — уникальное сочетание цены и качества.

«Я ничего не буду покупать по этим ценам, это безумие» — не раз слышал я за последний месяц от потенциальных покупателей. Причем это были люди с деньгами. «На Лазурном берегу за эти деньги можно купить приличный дом, а здесь вот это?»

Спрос резко упал, но это еще не все. Более чем в два раза выросло предложение квартир. Причем среди продавцов много инвесторов, которые бросились фиксировать прибыли, образовавшиеся за счет роста рынка. Продавцы на вторичном рынке забыли об аукционах и уже идут на скидки в 5–7%. В некоторых строительных компаниях объемы сделок упали чуть ли не на порядок. Застройщики цены не опускают, но некоторые стали тайком делать скидки, иногда доходящие до 15%. Есть и такие, которые, оставляя прайс-лист неизменным, удешевляют квартиры за счет внутреннего курса: «у. е.» у них это уже не евро, а доллар. При этом впервые за последние полтора года на рынке появились свежие адреса новостроек.

Все это создает у людей новые настроения. Знакомый аналитик «по-доброму» поздравил коллегу, приобретшего квартиру пару месяцев назад: «Поздравляю, купил на пике».

Вообще тема возможного падения цен на рынке — запретная. Застройщики даже само слово «падение» боятся употреблять. Предпочитают в крайнем случае «коррекцию». Игроки рынка тоже опасаются, что рынок перейдет на понижательный тренд. Если цены начнут откатываться, попробуй потом разверни ситуацию: покупатели будут ждать дна.

Очевидно, сейчас пойдет психическая атака на покупателей. Старые лозунги — «Покупай, а то проиграешь», «Московская недвижимость всегда растет», «Через месяц-два начнется очередной рывок цен». Одна издательская группа даже собирает с застройщиков на такой пиар-проект деньги. С каждого всего по 100 тыс. долларов. Обещаются круглые столы и конференции, выступления известных аналитиков и специалистов, а по итогам мероприятий куча публикаций. Некоторые застройщики уже прошли в кассу, и программа закрутилась.

Аргументы в пользу роста стоимости недвижимости хорошо известны. Это высокие цены на нефть и металлы. Рост доходов населения. Сокращение строительства в столице. Развитие ипотеки. Увеличение себестоимости строительства. Уникальное положение Москвы, где сосредоточена вся инфраструктура страны, из-за чего любой уважающий себя житель России прикупает здесь квартирку для себя или детей.

Все правильно, но сейчас эти доводы перекрываются одним — цены превысили планку адекватности. Девяносто процентов в год — это слишком. Реальные доходы не только населения в целом, но и среднего класса серьезно отстали.

Успешный топ-менеджер, получающий вместе с бонусами 7–8 тыс. долларов в месяц, оказывается не бойцом на рынке недвижимости. Через ипотеку он может купить плохонькую «двушку» на юго-западе Москвы. Просмотрев несколько вариантов, он отказывается от идеи покупки. Качество дома и квартиры ужасает. Да и покупка «двушки» не решает его жилищный вопрос: для семьи, да еще с учетом его статуса, это мало и недостойно.

Человек с месячным доходом в 2000 долларов вообще никто на московском рынке. Даже с помощью ипотеки он может рассчитывать только на квартиру в среднем Подмосковье. «Я расслабился по поводу покупки квартиры — это нереально. Сколько бы я ни зарабатывал — три тысячи в месяц или пять — это слишком мало», — услышал я недавно от одного знакомого. У меня нет сомнений в том, что это ситуация ненормальная и даже страшная: молодые, успешные, хорошо зарабатывающие люди не способны приобрести не то что элитное, но и просто пристойное жилье. Высокие цены на недвижимость демотивируют, лишают работу смысла.

Другой аргумент за коррекцию цен — «фактор 2008 года», то есть президентские выборы. Даже если власть будет передаваться в надежные руки и произойдет это очень плавно, все равно инвесторы и покупатели на время затихнут. Так было всегда во время политической нестабильности. Причем тише всех становится элитный рынок: богатые легко переносят место приложения своих капиталов в более спокойные страны. При этом цены на «элитку» могут не падать: просто эти квартиры на время оказываются неликвидными.

Самый интересный вопрос: что дальше? Будут цены падать или нет? Прогноз в сегодняшней ситуации — это гадание на кофейной гуще: слишком много факторов задействовано. Но если не брать макроэкономику, то в какой-то степени судьба текущего уровня цен на недвижимость будет решаться в поединке покупателей с застройщиками. У кого из них окажутся крепче нервы? Кто кого прожмет? У застройщиков, признаемся, сегодня очень приличный запас прочности. Мелкие компании с рынка в последние годы были вытеснены, а крупные не испытывают недостатка в деньгах. Но как долго они смогут строить без продаж, на накопленные собственные средства и кредиты? Кроме того, увеличение объемов строительства все-таки должно произойти, и держать цены станет сложнее.

И все же, что будет с ценами? Если мои друзья спрашивают, покупать или ждать, то я рекомендую второе. Долгое и существенное падение вряд ли произойдет, но коррекция возможна. Она уже началась.

Вообще конечно налицо борьба игроков в медийном пространстве... Но цены - ну просто ни в п-ду, ни в красную армию... Так что я точно не полезу никуда - у меня не так уж сильно горит...

[wer25]

Товарищ осенью что сделал:
1. было 30% от стоимости жилья, взял ипотеку с плавающим % (5%+индекс Мосмибор - сейчас 6%,  получается 5+6=11% годовых) на 25 лет
купил жилье  в СПБ и сдает его в аренду.
2. Жилье в залоге у банка пока не выплатишь все
3. Ежемесячные платежи около 16-17000 руб, аренда 12000, итого в месяц ему доплатить 5000 руб. Кроме того он будет платить вперед чтобы уменьшить сумму долга.
Фишка в том что действительно как он мне показал что из этих 17000 только 1000 руб это в счет кредита, все остальное % и так примерно половину срока из этих 25 лет.
Но 25 лет.... с другой стороны сейчас он гоыорит что выгодно решил тем что не знал куда вложить накопленную сумму (лежали в банке и прогорали) а чейчас доплачивает понемногу и вроде детям жилье будет.



 

[andrey2]

с другой стороны сейчас он гоыорит что выгодно решил тем что не знал куда вложить накопленную сумму (лежали в банке и прогорали) а чейчас доплачивает понемногу и вроде детям жилье будет.

Не претендуя на статус эксперта...
 А что он будет говорить лет через пять (задолго до половины срока, по прежнему платя одни лишь только проценты банку) - если ипотека упадет резко или\и резко возрастут расходы на содержание\налоги на недвижимость?
 Вот уж действительно, имея свободные деньги и не имея финансовых знаний - заебешься с ними носиться, думая как сохранить...

[vvk]

Не берите монолитно-каркасный дом.

Как раз собираюсь строиться в таком доме. Какие минусы Вы видите в этом решении?

[andrey2]

Не берите монолитно-каркасный дом.

Как раз собираюсь строиться в таком доме. Какие минусы Вы видите в этом решении?

Есть мнение специалистов о том, что эти технологии в свое время в СССР испытывались и были признаны неэффективными для нашего климата, да еще и реализуются с ОЧЕНЬ низким качеством. Цитата отсюда приведена в ветке форума - http://forum.analysisclub.ru/index.php4?sh...pic=1153&st=25# (в конце страницы)
Кусочек:

Нынче напрямую через государственные структуры настойчиво протаскиваются технологии монолитного домостроения, снятые в СССР еще в середине 30-х годов, - как исключительно передовые и не имеющие аналогов в мировой практике. Возьмите довоенные советские учебники по строительным конструкциям! Там вы увидите то, чего турки и другие обезьяны не освоили до сих пор: скользящую опалубку, опалубку на гидравлических разъемах... Вы увидите множество противоморзных добавок, увидите устройство "тепляков", поскольку в зимнее время весь этаж полным горизонтом доводится до 75% прочности при положительной температуре не менее двух суток. Это очень дорого. А затем требуется полностью "простучать" весь огромный этаж. Но за это все равно заплатит потребитель, не зная, что иностранцы на самом деле у нас - вне закона. В хорошем и благожелательном для них смысле.

Интересно, другие специалисты с автором согласны?

[serb]

Интересно,  что 2-3 года назад такая же обстановка на форумах и повсеместно была: за такие деньги - никогда! все с ума сошли! пузырь и так далее.
И что теперь? Пузырь не лопнул. Законов напринимали - так это мелочь с рынка застройщиков шугнули, а потребителю лишний головняк, невозможость прикупить в кредит первичку - и отсюда опять рост цен.
Опять же, мне кажется, что если Москва боле-мене накушалась или остепенилась немного, то остальная россия отстает на несколько лет. То есть рост еще будет в остальных крупных городах.
В банках все сотрудники по 15 раз друг за друга перепоручены, на каждом сотруднике и на каждом из его семьи по несколкьо кредитов висит - пара крупных и еще по мелочи, "беззалоговые, на текущие расходы". Все бабло в хаты и сдают потом. Проценты для сотрудников халявные (особенно Сбербанк), геморроя с выдачей кредитов нет.
Easy money! GO!

[Rouslan]

Дикий рынок - ему еще разиваться и развиваться. До цивилизованных форм - лет 25-30 потребуется. Связано со сменой поколений.

[grigory]

У нас начиная с Euribor за 6 месяцев + 0,6%. То есть реально не больше 5%. И это много, ещё полтора года назад 3% было, вот тогда страшный бум был. А вот за счёт чего в России/Украине цены растут, если нет приемлимой ипотеки? Откуда деньги? Только за счёт сырьевых королей?

В какой стране такой процент?

А цены растут из-за спроса, слишком много людей еще без жилья. И слишком многие готовы его снимать или покупать, тратя на это достаточно весомый процент из своих доходов.

[Ramil]

Не берите монолитно-каркасный дом.

Как раз собираюсь строиться в таком доме. Какие минусы Вы видите в этом решении?

Сравните хотя бы плиту перекрытия, которую сделали на заводе ЖБИ, и перекрытие, которое получится заливкой непойми-каким бетоном, с неизвестно как сделаной арматурой, в мороз.
Рисков, что  в этом случае сделают брак выше. Монолитная технология очень трудоемкая, и держиться только за счет дешевого труда. Качество этого труда соответствующее.

[vvk]

Есть мнение специалистов о том, что эти технологии в свое время в СССР испытывались и были признаны неэффективными для нашего климата, да еще и реализуются с ОЧЕНЬ низким качеством.

А для более-менее теплого климата каркасно-монолитная технология будет эффективной? Я живу на юге Беларуси, и у нас, конечно, иногда бывают морозы под -20. Но, например, сегодня за окошком +11.

Насчет качества. В городе много кирпичных новостроек, много панельных домов. Но элитными почему-то считаются каркасно-монолитные дома. Последние этажи нашего 18-ти этажного дома - двухэтажные пентхаузы для крутых пацанов. Есть гипотетическая вероятность, что на самом деле Дедюхова права и элитность монолита - только пиар застройщиков. Но контраргрументы в ее статье касаются лишь только качества выполняемых работ.

Один мой знакомый как раз заливает бетон и крутит арматуру в строящемся монолитном доме. Говорит, запас по арматуре на объекте на 30% выше чем нужно для даже очень прочного дома. Так что если вопрос качества допустим решен, и на стройке трудятся не таджики а славяне, какие еще могут быть претензии к монолиту?

[vvk]

Сравните хотя бы плиту перекрытия, которую сделали на заводе ЖБИ, и перекрытие, которое получится заливкой непойми-каким бетоном, с неизвестно как сделаной арматурой, в мороз.
Рисков, что  в этом случае сделают брак выше. Монолитная технология очень трудоемкая, и держиться только за счет дешевого труда. Качество этого труда соответствующее.

У панельных домов тоже много недостатков. В 90-е по городу ходила история про одного мужика, который утром проснулся на диване, а ковра на стене нет, как впрочем и самой стены.   Упавшую плиту ему быстренько бесплатно поставили на место, но в той квартире он все равно жить не стал, тут же съехал.

Когда я учился в универе, парни со стоительного факультета рассказывали жуткие истории про качество панельных домов, на практике и в теории. Говорили что жить в них - самоубийство.

И возвращаясь к монолиту. Как Вы считаете, на какие риски помимо повышенного риска брака еще нужно обратить внимание?

[Ramil]

И возвращаясь к монолиту. Как Вы считаете, на какие риски помимо повышенного риска брака еще нужно обратить внимание?

Утеплитель. Не знаю как в Белоруссии. В РФ по новым нормам должен быть утеплитель. Пенопласт мне не нравится.

[Ramil]

У панельных домов тоже много недостатков.

Все зависит от качества строительства.
Например, в Набережных Челнах, откуда я родом, 90% домов панельные, их строили, можно сказать, для себя и качественно до 1991 года.
 В Казани, где я сейчас, "строють" фигово, поэтому нужно брать только в кирпичном доме. Желательно в доме не выше 9 этажей, а лучше 5.
Можно посмотреть как долго фирма на строительном рынке. У нас большинство фирм долгожителей строят из кирпича.
Монолит продают как элитный, т.к. у него себестоимость высокая. Ну и еще планировка посвободнее.  

[Ramil]

Я живу на юге Беларуси, и у нас, конечно, иногда бывают морозы под -20.

Главное, чтобы не заливали бетон в морозный день.  

[Roman_k]

Логистика и "пузырь" недвижимости

07.12 11:07

Интересные сведения получены недавно ИАА SeaNews в нескольких московских компаниях, занимающихся логистикой сборных перевозок, а также переездами офисов и квартир. Сразу предупредим, сведения неоднозначные, и, возможно, не являющиеся до конца проверенными. Но то, что описывают операторы, заставляет серьезно задумываться над перспективами складской, офисной и жилой недвижимости в Москве и в других городах.
 
Операторы переездов сообщили ИАА SeaNews, что за 2006г. внутри Москвы очень серьезно, практически в разы сократился объем рынка перевозок имущества, транспортируемого в связи со сменой места жительства, а также уменьшился рынок перевозки офисов внутри городской черты.
 
Насколько можно понять операторов, они ожидали совсем других результатов от уходящего года. Сторонние наблюдатели, фиксируя вал статей о стоимости недвижимости (офисной и жилой), могли бы предположить, что рынок переездов растет и ширится. Однако операторы сообщают, что, несмотря на видимое ощущение роста рынка недвижимости, в реальности рынка практически нет. Люди покупают все меньше квартир, и все меньше переезжают. Аналогично и с офисами.

остальное -- здесь:
http://www.seanews.ru/default.asp?l=r&a=l&...g=1&i=29416&n=1

Рынок недвиждимости становится все более виртуальным: цены растут, а объемы падают. Причем продать квартиру ниже рыночной цены невозможно (по слухам из ЖЖ времен сентября-октября, но я это вполне допускаю) - "не дают" (разговорам о "свободе рынка" и о том, что "не давать" некому, я не верю - агентства недвыижимости могут просто откзаться работать на таких условиях, а если дашь объявление сам - просто на тебя выйдут, придут и "не дадут"). По рыночной цене квартиры ждут продажи полгода и больше.

Скоро, наверно, квартиры мимо рынка по бартеру начнут продавать.

Или этот пузырь держат, чтоб обрушить Москву или чтоб ударить по клану Лужкова.

хуйня-с. продается-покупается все замечательно. Средняя цена рынка, это, простите, шо, генерация долбоебизма и случайных математических формул, помноженная на наглость с одной стороны и лоховатость с другой? метр стоит 4 штуки зеленых, соответственно 70 метров можно продать за 280, если кто считает по-другому, пусть лучше считает, а про риэлторов, которые не дадут продать ниже средней цены, не надо пороть и насиловать чушь

[Roman_k]

я гы гы, в доме, а ля сталинке, живу. 5-ти этажке, тут о соседях узнаешь, когда с ними сталкиваешься в маленьком, 20 метровой площадке. Короче, панельки это гавнос, поступайте лучше в ШЭЛ.

[Евгений_Витальевич]

я гы гы, в доме, а ля сталинке, живу. 5-ти этажке, тут о соседях узнаешь, когда с ними сталкиваешься в маленьком, 20 метровой площадке. Короче, панельки это гавнос, поступайте лучше в ШЭЛ.

Я тоже в Сталинке купил, когда брал кредит у "строим вместе". Я сначала запал на новое строительство, эксперты "СВ" проверили, сказали, что застройщик и правда чистый, без наебок и судов позади, но брать новое не стоит по причине неразберихе в СПб бюрократии по вопросам госприемки и прописки в новых домах.  В общем, посоветовали сталинку.  Еще моя тетка настаивала, чтобы я по соседству с ней купил (она за квартирой сомтрит, я-то там не живу). Ну, я и купил лучшую сталинку в кировском районе. Пока доволен

[serb]

Вот что пишет челябинская пресса Бизнес City, приложение к журналу 6-12 ноября 2006:

"ВОРУЮТ МЕТРАМИ
Махинации в сфере строительства и оборота жилья достигли небывалого масштаба. По данным управления Генеральной прокуратуры РФ в УрФО,  сейчас в производстве находится более 120 уголовных дел по факту подобных преступлений. По указанию зам.ген.прокурора России Юрия  Золотова расследование каждого было взято под особый контроль. Черный список воглавляют весьма крупные и известные организации. В частности, "Социальная инициатива Кредит-Челябинск", руководители которой присвоили деньги своих клиентов в размере 8 млн руб, а также челябинский ЖСК "Строим вместе", первые лица которого изобличены в многомиллионных хищениях паевых, членских и вступительных взносов. ..."

И так далее о необходимости наведения порядка.

[Flammar]

По информации с http://www.vmeste.ru , в Челябинске участников всероссийской программы "Строим вместе" нет. Бренд просто спиздили.

[Колобок]

http://www.vmeste.ru/gildia/about/full1.ftl