Отметим, что приобретая участки на этой частной улице, люди одновременно получали несколько других ценных общественных благ: наружную канализационную систему, сквер, уборку улицы и др. Объединив подобные коммунальные услуги в единый пакет с правами собственности на участки, застройщик получал дополнительные деньги за предоставление этих общественных благ. Те же, кто не приобрел собственность на Бентон-плейс и не соглашался платить ежегодные сборы, не имели права жить на улице.
Отметим также, что Бейто не называет эти платежи «налогами» — и поступает совершенно правильно. Всякий, кто приобретал недвижимость на Бентон-плейс, одновременно — по условиям контракта с застройщиком — соглашался и платить сборы. Таким образом, эти платежи взимались по добровольному согласию.
Примеры из наших дней
Современными примерами городов с частной инфраструктурой могут служить Колумбия (штат Мэриленд) и Рестон (штат Вирджиния). В обоих случаях частные застройщики — Джеймс Рауз (Rouse) в Колумбии и Роберт Саймон (Robert Simon) в Рестоне — спроектировали и построили улицы, водопроводные и канализационные системы, скверы. Затем они распродали земельные участки, чья цена включала и определенную долю стоимости инфраструктуры.
Естественно, у этих застройщиков имелись все стимулы, чтобы созданная инфраструктура обладала высоким качеством. Если бы улицы были слишком тесными, скверы имели небольшую площадь, а сточные канавы — недостаточно глубокими, максимальная цена, которую покупатели готовы были бы заплатить за дома в этих городах, тоже была бы ниже.
Любопытно, что в Колумбии и Рестоне частные лица предоставили не только материальную инфраструктуру, но и, пожалуй, самое важное из общественных благ — закон. Приобретая недвижимость в этих городах, владелец одновременно соглашался подчиняться местным подзаконным актам, играющим роль городского устава. В них прописаны ограничения на использование собственности (например, запрещается держать на лужайке перед домом вышедшие из строя старые машины на шлакоблоках вместо колес) и процедуры принятия коллективных решений, касающихся всех жителей. В отличие от уставов и статутов, принимаемых простым большинством, эти правила должны быть одобрены всеми горожанами единогласно.
В статье под названием «Контрактное правительство: теория и практика» («Contractual Governments in Theory and Practice»), опубликованной в 2002 году, мы с Рэнди Холкомбом (Holcombe) назвали эти процедуры и формируемые соответствующим образом органы «контрактными правительствами». Вот как мы объяснили это определение: «Владелец, желающий разделить свою собственность на участки и продать их, создает типичное „контрактное правительство“. Его мотив — повысить стоимость участков. Поэтому создатель контрактного правительства заинтересован в разработке юридических норм, обладающих в глазах людей максимальной ценностью... Предприниматель, создающий контрактное правительство, — это владелец остаточной доли в активах, чей доход зависит от создания эффективных уставных норм. В муниципальном органе, напротив, такого владельца нет. Мэры, члены городского совета и управы могут иметь определенную мотивацию для принятия эффективных решений, но у них, в отличие от контрактного правительства, нет прямого стимула, связанного с получением от этих решений конкретной прибыли. Таким образом, у контрактного органа управления, в отличие от муниципального, существует непосредственная заинтересованность в наличии эффективных правил, определяющих его деятельность».
